Optimisation Fiscale

Chez Bonduelle Gestion, nous croyons qu’il n’existe pas de solution universelle. Chaque bien, chaque projet, chaque propriétaire mérite une approche sur mesure. Notre rôle : vous orienter avec précision vers le type de bail et le cadre fiscal les plus adaptés à vos objectifs.

Location meublée ou vide : à chaque bien sa stratégie
La nature du bail détermine la durée d'engagement, le régime fiscal applicable, les obligations contractuelles et le rendement locatif.

Choisir de louer un bien vide, c’est opter pour un cadre juridique plus long et souvent plus stable. Le bail standard est de trois ans, renouvelable tacitement, ce qui attire généralement des locataires à la recherche d’une installation durable. Cette formule réduit le turnover locatif et limite donc les périodes de vacance.

Sur le plan fiscal, les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :

• Le régime micro-foncier, si vos revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans autre déduction possible.
  
• Le régime réel, conseillé dès que des charges importantes sont à déduire (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances...), permet une approche plus fine mais demande un suivi comptable rigoureux.
  

Cette forme de location est idéale si vous privilégiez la simplicité contractuelle, une fiscalité plus directe et une gestion à faible intensité.

La location meublée offre un tout autre cadre : le bail est d’un an (ou 9 mois pour les étudiants), ce qui permet une rotation plus fréquente du locataire, avec une plus grande souplesse pour ajuster les loyers ou récupérer le bien. Elle séduit particulièrement les investisseurs orientés vers la rentabilité à court ou moyen terme.

Fiscalement, les revenus générés relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre la voie à un cadre fiscal avantageux. Dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous avez deux options :

• Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sans justificatifs.
  
• Le régime réel, qui permet d’amortir le bien, le mobilier, et de déduire l’ensemble des charges réelles, souvent bien plus favorable à long terme.
  

Ce type de location implique toutefois une mise aux normes stricte : 11 éléments de mobilier obligatoires, diagnostics techniques à jour, et dans les zones tendues (comme Paris), un encadrement des loyers strictement appliqué.

La location meublée s’adresse donc aux propriétaires prêts à s’impliquer davantage dans la gestion, à optimiser leur fiscalité et à viser un rendement supérieur, sans négliger les contraintes réglementaires et opérationnelles.